בדומה לתושב ישראל, גם תושב חוץ יכול לבחור בין שלושה מסלולים למיסוי הכנסתו משכר דירה:
- מסלול של פטור, בכפוף לתקרה, והתקיימות תנאים נוספים
- מסלול של מיסוי על ההכנסה החייבת, על פי מדרגות המס השולי הקבועים בסעיף 121 לפקודה, ככל שאינה עולה לכדי עסק
- מסלול של מס סופי בשיעור של 10%, ללא אפשרות של ניכוי פחת או הפחתה, או הוצאות אחרות שהוצאו לצורך ייצור הכנסות דמי השכירות.
לטעמנו, תושב חוץ שבבעלותו מספר דירות בישראל, שלא בחר במסלול הפטור, אינו חייב לדווח לצרכי מס על כל הכנסות דמי-שכירות על פי אותו מסלול מיסוי, אלא לבחור לגבי כל דירה בנפרד מסלול מיסוי שונה – קרי מסלול מדרגות המס השולי או מסלול מס סופי בשיעור של 10%.
בנוסף למיסוי בישראל, ניתן גם למסות את ההכנסה גם במדינת תושבותו של תושב החוץ, תוך קבלת זיכוי בגין המס ששולם בישראל, ככל שהדין הפנימי במדינת תושבותו של תושב החוץ קובע זאת, או בהתאם להוראות אמנה למניעת כפל מס.
אמנת המודל של ארגון ה- OECD קובעת, כי במקרה של הכנסות ממקרקעין, זכות המיסוי הראשונית ניתנת למדינה שבה מצויים המקרקעין, ולמדינת האחרת, קיימת זכות מיסוי שיורית. הוראה ברוח זו קיימת למשל בסעיף 6(1) לאמנת המס בין ישראל לבין איטליה. על אף האמור לעיל, בשתי אמנות מס שישראל הינה צד להן – עם שבדיה ועם צרפת – קיימת זכות מיסוי בלעדית למדינה שבה מצויים המקרקעין, כלומר לישראל תהיה זכות מיסוי בלעדית למיסוי הכנסות דמי השכירות, והכנסות מדמי השכירות לא יהיו חייבות במס בצרפת או בשבדיה, לפי העניין.
בשולי הדברים נציין, כי רשויות המס מרחיבות את מאמציהן להתחקות אחר תושבי חוץ שלא דיווחו על הכנסות דמי שכירות שהופקו בישראל, וזאת כחלק ממדיניות רשות המסים לפעול כנגד מעלימי מס והון שחור בכלל, וכנגד הכנסות מדמי-שכירות בפרט. ראו לעניין זה גם החלטת כופר מס הכנסה 27/12 שבה הושת על תושבי חוץ כופר בסך של 400 אלפי ₪ בשל אי דיווח הכנסות מצטברות של 2.7 מיליון ₪, במשך תקופה של 10 שנים.
