לצאת מגדר "איגוד מקרקעין" -
כידוע, איגוד המקרקעין מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) כאיגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. זאת, למעט נכסים חריגים שצוינו במפורש, ובכללם מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך ומטלטלין, שאינם משמשים טפלים למטרות העיקריות של האיגוד.
בנציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין קיימת תורה שבעל פה ביחס לדרכים המקובלות (והבלתי מקובלות) להוצאת איגוד מגדר הגדרת "איגוד מקרקעין" והפיכתו לאיגוד רגיל. אין מדובר בפרשנות פשוטה לגופם של דברים, והמעיין בהגדרת החוק לא ימצא לעיתים כל דימיון בין נוהלי הנציבות לבין ההגדרות הקבועות בחוק. מצאנו לנכון להביא בטבלה את הסיטואציות השונות העשויות להוציא איגוד מגדר הגדרת "איגוד מקרקעין" ולהפכו לאיגוד רגיל, וזאת תוך הצגת עמדת רשויות מיסוי מקרקעין, עמדת הסקטור הפרטי ולשון החוק.
חייבים
| גישת הנציבות: | קיום חייבים כלפי האיגוד לא מוציא מהגדרת איגוד מקרקעין |
| הסקטור הפרטי: | קיום חייבים מוציא מהגדרת איגוד מקרקעין כיוון שאינם מטלטלין ולכן לא חל מבחן הטפלות |
| לשון החוק: | חייבים אינם מנויים בחוק כנכסים המוצאים מהמבחן ולפיכך קיומם מוציא מתחולת ההגדרה |
| הערות ופסיקה: | פס"ד אטנר מכיר בכך כי חייבים מוציאים מגדר הגדרת איגוד מקרקעין |
קנין רוחני - פטנט, זכות יוצרים וכו'
| גישת הנציבות: | אינו מוציא מגדר הגדרת איגוד מקרקעין אלא אם השווי עולה על 10% משווי כלל הנכסים. לעתים לוקחים בחשבון גם מוניטין. |
| הסקטור הפרטי: | מוציא מגדר הגדרת איגוד מקרקעין, מאחר ואין מדובר במטלטלין ולא חל מבחן הטפלות. |
| לשון החוק: | אינם מנויים בחוק כנכסים המוצאים מהמבחן (אינם מטלטלין) ולפיכך קיומם מוציא מתחולת ההגדרה. |
| הערות ופסיקה: | עמדת הנציבות היא שבד"כ לא מביאים בחשבון נכסים שאינם רשומים במאזן, כדוגמת מוניטין שנצבר. |
פעילות עסקית
| גישת הנציבות: | עשויה להוציא מגדר ההגדרה, אם שווי הנכסים המשמשים לפעילות שאינם מקרקעין עולה על 10% משווי כלל הנכסים. |
| הסקטור הפרטי: | מוציאה מתחולת ההגדרה, כיוון שאין המדובר בחזקה בלבד של מקרקעין או השכרתם. |
| לשון החוק: | פעילות עסקית כוללת קיום נכסים המשמשים ליצור הכנסה ושאינם טפלים למטרות האיגוד ולכן מוציאה מההגדרה. |
| הערות ופסיקה: | אין פסיקה חד משמעית. מפס"ד אטנר וגרמן עולה שפעילות עסקית מוציאה מתחולה. לדעתנו, אין לפרש את פס"ד בן אאיס כקובע אחרת. |
החזקת מקרקעין במלאי
| גישת הנציבות: | אינה מוציאה מגדר ההגדרה. |
| הסקטור הפרטי: | מוציאה מתחולת ההגדרה אם קיימת פעילות עסקית (כפי שהובהר בסעיף ביחס לפעילות עסקית). |
| לשון החוק: | ראה הניתוח דלעיל לעניין פעילות עסקית. |
| הערות ופסיקה: | ראה האמור לעיל לעניין פעילות עסקית. |
מקרקעין בחו"ל
| גישת הנציבות: | אינם מוציאים מגדר ההגדרה. לגישת עו"ד ירדנה סרוסי מהנציבות, מקרקעין בחו"ל הינם בגדר "מטלטלין" לעניין החוק. |
| הסקטור הפרטי: | מוציאים מגדר ההגדרה, שכן הם אינם בגדר מטלטלין. |
| לשון החוק: | הגדרת "מקרקעין" בחוק הינה מקרקעין בישראל, ולכן מקרקעין בחו"ל מוציאים מתחולת ההגדרה. |
| הערות ופסיקה: | הנושא טרם נבחן בפסיקה. |
זכויות שכירות/חכירה של מקרקעין בישראל לפרק זמן של פחות מ 25- שנה
| גישת הנציבות: | טרם גובשה עמדה רשמית. |
